Come Scrivere una Richiesta di Liberatoria Condominiale

La liberatoria condominiale è l’attestazione scritta con cui l’amministratore certifica lo stato dei pagamenti relativi all’unità immobiliare: quote ordinarie, rate straordinarie deliberate, eventuali interessi o oneri accessori, fondi costituiti e altri elementi utili a fotografare la posizione del proprietario nei confronti del condominio. È il documento che permette al notaio, alle parti e all’eventuale banca di sapere se l’appartamento è in regola, se esistono debiti pendenti e se sono state approvate spese straordinarie che incideranno sul futuro acquirente. Il suo fondamento pratico è nell’articolo 63 delle disposizioni di attuazione del codice civile, che rende l’acquirente solidalmente responsabile con il venditore per i contributi dell’anno in corso e di quello precedente. Di qui la necessità di una prova scritta, rilasciata dall’amministratore, che eviti sorprese in sede di rogito e nei mesi successivi.

In molte compravendite la liberatoria è un allegato essenziale del fascicolo notarile. Spesso la pretende l’istituto di credito che eroga il mutuo, talvolta la richiede l’agente immobiliare per concludere in sicurezza la trattativa. Non serve soltanto in caso di vendita: può essere utile anche quando si subentra in una nuda proprietà, in una donazione, in una divisione ereditaria, oppure quando un conduttore chiede conferma che le spese condominali addebitate siano state effettivamente versate dall’intestatario.

A chi indirizzare la richiesta e chi può sottoscriverla

L’unico soggetto titolato a rilasciare la liberatoria è l’amministratore pro tempore. La richiesta va quindi indirizzata direttamente allo studio dell’amministratore con i recapiti ufficiali, preferibilmente tramite posta elettronica certificata per avere certezza di invio e consegna, oppure con raccomandata se non si dispone di PEC. Se il condominio non ha un amministratore perché non obbligatorio o perché dimissionario, la strada più lineare è rivolgersi al condomino che svolge funzioni di referente, allegando copia del verbale assembleare che ne attesta l’incarico o, in mancanza, convocando un’assemblea per la nomina dell’amministratore stesso. La firma in calce alla liberatoria deve essere di chi riveste formalmente l’ufficio; un documento firmato da un dipendente dello studio o da un componente del consiglio di condominio non sostituisce la certificazione dell’amministratore.

Quanto al richiedente, è buona prassi che sia il proprietario a chiedere e ricevere la liberatoria, anche se nulla vieta che a farlo siano il compratore, l’agenzia o lo studio notarile muniti di delega. In assenza di delega, l’amministratore può legittimamente limitarsi a confermare i dati essenziali e pretendere che il documento completo sia rilasciato al solo proprietario per ragioni di riservatezza.

Quando chiederla e con quali tempistiche ragionevoli

Il momento ideale è quando l’accordo di vendita è definito nelle sue linee essenziali e c’è una data indicativa per il rogito. Anticipare troppo la richiesta rischia di produrre un documento non più attuale al momento della stipula, perché nel frattempo può essere stata approvata una spesa straordinaria o essere scaduta una nuova rata. Arrivare tardi, invece, mette pressione a tutti i soggetti coinvolti e aumenta il rischio di rinvio dell’atto. Un orizzonte di dieci-quindici giorni prima della data del rogito è di solito adeguato per ottenere una certificazione aggiornata, salvo periodi particolarmente intensi per lo studio o situazioni complesse. L’amministratore non è tenuto dalla legge a rilasciare la liberatoria in un numero fisso di giorni, ma ha l’obbligo generale di collaborare, tenere la contabilità aggiornata e fornire informazioni ai condomini; la richiesta motivata, con tempi congrui, rientra in questo dovere professionale.

Che cosa deve contenere la liberatoria per essere davvero utile

Una buona liberatoria non si limita a dire “in regola” o “moroso”, ma fotografa con precisione la posizione dell’unità immobiliare. Il contenuto minimo comprende i dati identificativi del condominio, dell’unità e del proprietario, l’indicazione dello stato dei pagamenti delle spese ordinarie fino a una certa data, l’eventuale esistenza di rate straordinarie deliberate e non ancora interamente saldate, i fondi vincolati o speciali costituiti dall’assemblea, la presenza di cause in corso che possano generare spese impreviste, la ripartizione di superbonus o altri interventi con cassa dedicata, le rate già scadute e non pagate con specifica del periodo. È utile che indichi anche chi tra venditore e acquirente si farà carico delle rate già deliberate ma non ancora scadute al momento del rogito, secondo gli accordi tra le parti, tenendo sempre fermo il principio legale della solidarietà limitata all’anno in corso e a quello precedente verso il condominio.

Non deve invece contenere informazioni superflue o dati personali di altri condomini, né giudizi o commenti. L’amministratore risponde della veridicità della certificazione, perciò si fonda su registri contabili e verbali assembleari; se la situazione è oggettivamente complessa, lo dirà, indicando i punti che non possono essere attestati con certezza.

Come impostare la tua richiesta: gli elementi che non devono mancare

Una richiesta efficace è essenziale e completa. Nella prima riga dell’oggetto indica chiaramente che si tratta di richiesta di liberatoria condominiale relativa a un’unità e, se vuoi, alla prevista compravendita. Nelle prime righe dell’istanza identifica te stesso con nome, cognome, codice fiscale, recapiti e qualità di proprietario, conduttore delegato o promissario acquirente munito di delega. Subito dopo identifica il condominio con la denominazione e l’indirizzo, l’unità immobiliare con interno, scala, eventuale subalterno catastale e quota millesimale se rilevante. Ricostruisci in poche righe la ragione della richiesta, ad esempio la fissazione del rogito con data, studio notarile e banca erogante, e domanda espressamente il rilascio dell’attestazione dello stato dei pagamenti ex articolo 1130, numero 6, del codice civile e dell’eventuale presenza di liti e fondi, oltre all’indicazione delle spese straordinarie deliberate e non ancora totalmente ripartite o scadute.

Indica un termine ragionevole per la risposta, coerente con la data del rogito, e spiega se lo studio notarile o l’istituto di credito ti hanno chiesto specifiche aggiuntive. Allega copia di un documento di identità e, se non sei proprietario, la delega firmata dall’avente diritto. Chiudi chiedendo di ricevere la liberatoria in copia digitale firmata o in originale da ritirare presso lo studio, precisando a chi addebiteranno eventuali costi di segreteria concordati.

Tono, forma e canali: scrivere perché venga letta e protocollata

La forma conta. Una PEC con oggetto esplicito e un testo ben strutturato è più efficace di una mail generica inviata a un indirizzo non istituzionale. Evita toni ultimativi o polemici, soprattutto se è la prima richiesta: l’amministratore deve fare verifiche contabili, magari coordinarsi con il consulente, e un approccio collaborativo accelera. Se non disponi di PEC, la raccomandata A/R è l’alternativa che dà prova legale; un deposito a mano allo studio va bene, purché lo studio rilasci ricevuta con data e timbro. Se hai accordi con l’agenzia o con il notaio, concorda chi farà la richiesta per evitare duplicati.

Quanto costa e chi paga la liberatoria: aspetti pratici

Molti amministratori chiedono un rimborso per il rilascio della liberatoria, che copre il tempo di preparazione e verifica. Non esiste una tariffa unica; spesso l’importo è deliberato dall’assemblea o indicato nel contratto con l’amministratore. È buona prassi che la spesa sia a carico del venditore, ma nulla impedisce alle parti di concordare diversamente. Chiedi allo studio importo e modalità di pagamento, specificando se è richiesta la marca da bollo. In caso di banche o notai che pretendono una forma particolare, avvisa l’amministratore per tempo. Presentarsi all’ultimo con richieste atipiche complica e allunga i tempi.

Cosa fare se l’amministratore non risponde o rifiuta di rilasciare

Il rifiuto di rilasciare l’attestazione in assenza di gravi motivi non è conforme ai doveri dell’amministratore. Se, dopo un primo sollecito, non ricevi riscontro, invia una diffida formale richiamando l’obbligo di cui all’articolo 1130, n. 6, c.c. di tenere aggiornati i registri di contabilità e rilasciare attestazioni relative allo stato dei pagamenti e delle liti in corso. Indica un termine ultimo compatibile con la data del rogito e avvisa che, in difetto, segnalerai la condotta all’assemblea per le determinazioni del caso, ivi compresa la revoca dell’incarico, oppure valuterai la nomina giudiziale dell’amministratore ai sensi dell’articolo 1129 in caso di gravi irregolarità. Sono leve che raramente occorre usare se ti sei mosso per tempo; spesso un richiamo formale basta a sbloccare.

Se il condominio è in autogestione e non vi è un amministratore regolarmente nominato, i tempi si allungano. La soluzione strutturale è convocare un’assemblea per nominare il professionista, oppure incaricare un condomino a raccogliere i dati contabili presso il consulente per predisporre una dichiarazione provvisoria; tuttavia banche e notai preferiscono la firma di un amministratore in carica.

Contenuti sensibili e limiti della certificazione: cosa può e non può dire la liberatoria

La liberatoria non è uno strumento per sapere tutto del condominio. L’amministratore certifica lo stato dei pagamenti dell’unità e la presenza di liti, fondi, spese deliberate; non è tenuto a consegnare estratti conto completi o a rendere note le morosità altrui, salvo che ciò sia necessario a comprendere l’esposizione complessiva del condominio e le possibili ricadute future. Se ti interessa il quadro più ampio – ad esempio per valutare la solidità del condominio prima di comprare – puoi chiedere al venditore di esercitare il diritto di accesso ai documenti contabili e ai verbali, ma resta distinto dalla liberatoria. Accettare questo perimetro evita conflitti inutili con lo studio dell’amministratore.

Un esempio di testo che puoi adattare al tuo caso

Per avere un riferimento concreto, immagina un testo formulato in modo semplice. In apertura identifichi te stesso e l’unità, indichi il motivo della richiesta legato al rogito imminente e chiedi all’amministratore il rilascio dell’attestazione dell’articolo 1130, numero 6, c.c., comprendente lo stato dei pagamenti delle spese ordinarie e straordinarie, la presenza di fondi speciali e cause in corso, con indicazione delle rate deliberante non ancora scadute alla data del rogito. Richiedi che la certificazione riporti la data di aggiornamento e domandi l’invio entro un certo termine, precisando di essere disponibile a rimborsare i costi di segreteria. Alleghi documento e, se non sei il proprietario, la delega. Chiudi con i recapiti a cui ricevere il documento e con un ringraziamento. È un’impostazione lineare che facilita il lavoro di chi deve rispondere.

Errori comuni da evitare che rallentano o indeboliscono la tua richiesta

Molte richieste si inceppano per leggerezze evitabili. Un errore frequente è non indicare in modo univoco l’unità immobiliare, soprattutto in condomini con più scale e interni simili. Altro errore è non allegare la delega quando a scrivere non è il proprietario, costringendo lo studio a richiederla e facendo perdere giorni. Anche pretendere informazioni non pertinenti o la comunicazione delle morosità di altri condomini crea attriti. Vale la pena evitare il copia-incolla di norme estranee al caso e, soprattutto, la minaccia di azioni legali all’invio della prima mail: si bruciano i ponti inutilmente. Infine, chiedere la liberatoria a ridosso del rogito, magari in agosto o a ridosso delle festività, espone a ritardi quasi inevitabili: pianificare è la vera soluzione.

Rapporti tra venditore e acquirente: come usare la liberatoria nel contratto

La liberatoria non sostituisce gli accordi tra le parti su chi paga che cosa. È utile inserirla espressamente nel preliminare come documento da produrre prima del rogito, prevedendo che il venditore consegni un’attestazione aggiornata e che siano a suo carico tutti gli oneri sino alla data dell’atto, comprese le spese straordinarie già deliberate, salvo diverso patto. Il notaio, alla luce della liberatoria, può inserire in atto clausole di salvaguardia, come la trattenuta di una parte del prezzo a copertura di rate imminenti. L’acquirente, dal canto suo, usa la liberatoria per programmare le prime scadenze e conoscere quanto versare nel primo esercizio condominiale.

Se la richiesta riguarda un mutuo condominiale o interventi straordinari importanti

Sempre più spesso i condomìni accendono finanziamenti per grandi lavori. La liberatoria in questi casi deve chiarire se esiste un mutuo condominiale, quali sono le rate residue e come vengono ripartite tra le unità, se i lavori sono stati appaltati e in che fase sono, se sono stati deliberati fondi speciali e con quale entità. È importante che l’amministratore specifichi se le rate straordinarie sono già state tutte deliberate, perché l’acquirente potrà essere chiamato a pagarne una parte anche se non era proprietario quando l’assemblea ha deliberato, in base agli accordi tra le parti. Una liberatoria silente su questo profilo non aiuta nessuno; una richiesta ben formulata indirizza l’amministratore a inserire l’informazione chiave.

Conclusioni

Scrivere una richiesta di liberatoria condominiale efficace significa combinare chiarezza, completezza e rispetto dei ruoli. Sapere a chi inviarla, quando farlo e quali elementi includere riduce drasticamente i tempi di risposta e aumenta la qualità dell’attestazione. Un tono collaborativo, la cura degli allegati e l’uso di canali tracciabili fanno il resto. Se incontri ostacoli, gli strumenti non mancano: dal sollecito formale al richiamo dei doveri di legge, fino al coinvolgimento dell’assemblea in caso di rifiuti ingiustificati. La liberatoria non è un mero pezzo di carta, ma un passaggio che tutela tutti: il condominio che incassa quanto dovuto, il venditore che consegna un immobile “pulito”, l’acquirente che conosce impegni e scadenze, il notaio che può rogare con serenità. Investire qualche ora per scrivere bene la richiesta è la scelta più semplice per evitare settimane di rincorse e un rogito in affanno.